La amortización del inmueble arrendado. Nueva sentencia del TS.

Los inmuebles arrendados generan un rendimiento que debe incluirse en la declaración de la renta. De los ingresos obtenidos es posible deducirse algunos gastos, entre ellos la amortización del inmueble. El cálculo de la amortización, en el caso de inmuebles adquiridos a título lucrativo (sin contraprestación) ha sido objeto de controversia. Ahora, una sentencia del Tribunal Supremo del pasado 15 de septiembre de 2021 sienta jurisprudencia sobre la forma de calcular la amortización en este caso.

Los gastos deducibles en el arrendamiento de inmuebles

Para la determinación del rendimiento neto del capital inmobiliario, pueden deducirse de los rendimientos íntegros todos los gastos necesarios para su obtención.

Entre estos gastos, se encuentran los intereses y otros gastos de financiación, los gastos de conservación y reparación, los tributos no estatales, las primas de contratos de seguro, los servicios y suministros, etc.

También son deducibles las cantidades destinadas a la amortización del inmueble y de los demás bienes cedidos con el mismo, siempre que respondan a su depreciación efectiva.

¿Cómo se calcula la amortización del inmueble?

El gasto de amortización deducible es el resultado de aplicar el porcentaje del 3% sobre el mayor del coste de adquisición satisfecho o el valor catastral, sin tener en cuenta el valor del suelo.

En el caso de los inmuebles adquiridos a título oneroso, el coste de adquisición satisfecho es el precio de adquisición incluidos los gastos y tributos inherentes a la adquisición (notaría, registro, etc.). Es decir, el importe que figura en la escritura de adquisición del inmueble y los gastos necesarios soportados en la compra, como por ejemplo, el notario o los impuestos relacionados.

Para los inmuebles adquiridos a título lucrativo o gratuito, como son aquellos recibidos por herencia o donación, la Administración establecía que el coste de adquisición satisfecho es la parte de los gastos y tributos inherentes a la adquisición. Es decir, no tenía en cuenta el importe o valoración que figura en la escritura de herencia o donación. Con esta interpretación, en la gran mayoría de los casos, el 3% debía aplicarse sobre el valor catastral (excluido el valor del suelo), ya que suele ser mayor al importe efectivamente satisfecho, es decir, los gastos de notaria y otros gastos relacionados. Se daba así una amortización inferior a un inmueble idéntico adquirido de forma onerosa y, por lo tanto, se declaraba un rendimiento mayor. Esta interpretación sobre el coste de adquisición en adquisiciones lucrativas es el que ahora modifica la sentencia del Tribunal Supremo del pasado 15 de septiembre de 2021.

Sentencia del Tribunal Supremo del pasado 15 de septiembre de 2021

La reciente sentencia del Tribunal Supremo falla en contra del criterio fijado por la Administración que se explica en el punto anterior. Para el Tribunal Supremo, “El coste de adquisición satisfecho” se aplica tanto para las adquisiciones onerosas como gratuitas, y, para ambos, debe comprenderse el valor del propio bien cuya determinación se hace depender en cada caso de la propia característica de la forma de adquisición, en las adquisiciones a título oneroso el valor real del bien, y en las gratuitas el importe real del valor, determinado según las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, esto es, el consignado en la escritura de donación o de adquisición de la herencia o el comprobado por la Administración.

En conclusión, de acuerdo con el fallo del Tribunal Supremo, tanto en las adquisiciones a título oneroso como a título lucrativo, el coste de adquisición satisfecho, a efectos de determinar la base de amortización, será el valor que figura en la escritura, teniendo en cuenta también los gastos soportados en la operación de compra, herencia o donación.

Te lo explicamos con un ejemplo

Imaginemos un inmueble adquirido por herencia, que se arrienda durante todo el año, cuyo valor en escritura es de 100.000 euros. Los gastos y tributos inherentes a la adquisición (notaria, registro, ISD) ascienden a 2.000 euros.

El valor catastral del inmueble heredado: 80.000 euros.

El porcentaje que representa el valor del suelo respecto al valor total del inmueble es del 25 por 100. Por lo que el valor en escritura excluido el suelo es de 75.000 euros (100.000 x (1-0,25)) y el valor catastral excluido el suelo es de 60.000 euros (80.000 x (1-0,25)). Los gastos y tributos inherentes a la adquisición también deben considerarse solamente por la parte que no corresponde al suelo, es decir, 1.500 euros (2.000 x (1-0,25)).

• Con el anterior criterio de Hacienda:

Coste de adquisición satisfecho: 1.500 euros (2.000 x (1-0,25)).

Valor catastral:  60.000 euros (80.000 x (1-0,25))

Valor catastral > Coste de adquisición satisfecho

Base amortización = 60.000

Amortización del ejercicio = 1.800 euros (60.000 x 0,03)

• Con la nueva sentencia del Tribunal Supremo:

Coste de adquisición satisfecho (se incluyen los gastos): 76.500 euros (102.000 x (1-0,25)).

Valor catastral:  60.000 euros (80.000 x (1-0,25))

Valor catastral < Coste de adquisición satisfecho

Base amortización = 76.500

Amortización del ejercicio = 2.295 euros (76.500 x 0,03)

Como se observa de los números anteriores, realizando el cálculo según dicta la sentencia del TS, la amortización del ejercicio se incrementa en 495 euros (2.295 – 1.800).

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